房价又涨了！限购又严了！还没有买房的你是不是很焦虑？不急（反正急也没用，已经涨成这样了），中融投来分析一下，你是不是真的适合买房。
哪些人不适合买房？
1．刚刚踏入社会的年轻人。一般来说，刚刚工作的年轻人收入低、开支也低，如果不做啃老族，房是买不起的，啃老也容易把年迈的父母一辈子的积蓄花光。如果你不幸在北上深（为什么没有广州？嗯，因为广州房价比这仨低多了，建议毕业生优先考虑广州），父母一辈子的积蓄还不一定够首付呢。大蜗牛住在大深圳莲花山下，均价7万开外。所以刚毕业的小年轻们是不适合租房的，合租最好，有朋友一起交流不孤单，还省钱。
2．工作地点和生活范围不固定者。说白了就是经常出差，经常换地方，这种人也是不太适宜买房固定下来的。因为房屋是不动产，不会随着你说走就走。所以，这种人群不要冲动买房，可以先租房。当然，要是有钱，且看好房市，可以投资不自住。
3．储蓄不多的家庭。说白一点就是，家里没钱就别买房了。首付款+上缴契税+公共维修基金+保险费用+装修+购买家电家具=总房款的40%左右。以大深圳为例，买个400万的房，手里没个160万肯定是捉襟见肘的。所以收入不稳定，财力不雄厚的小伙伴，在没有经济实力买房的情况下，租房也挺好的，至少还可以租个比买的更大更便利的房子呢。
4．不急需买房且辨不清房价走势者。国家调控趋严，房价已达世界之巅，房价是涨是跌，众口不一。很难凭肉眼观察出房价走势，所以也可以不急于马上买房，不如“以静制动”，暂时租房，静观其变。当然，还是那句话：如果你很有钱，可以随便买买买。
租房 VS 买房
作为有点小钱，又只有一点小钱的小伙伴，看了上面那段话，其实还是纠结的，到底要不要买房呢？万一又涨了呢，家里确实也缺套房呀。
首先看看租房都有哪些利：
租房的优点：
1.有能力使用更多的居住空间
2.比较能够应对家庭收入的变化
3.资金比较自由，可以寻找有利的运用渠道
4.有较大的迁徒自由度
5.瑕疵或损毁风险由房东承担
6.税捐负担较轻
7.不用考虑房价下跌风险
租房也并非都是优点，也有很多缺点，比如：
租房的缺点：
1.非自愿撤离的风险（房东不租了）
2.无法按照自己的意愿装修房子
3.房租可能会增加
4.无法运用财务杠杆追求房价差价利益
5.无法通过购房强迫自己储蓄
同样，购房也有其优势：
购房的优点：
1.对抗通货膨胀
2.强迫储蓄积累实质财富
3.提高居住质量
4.信用增强效果
4.满足拥有自宅的心里效用
5.同时提高居住效用和资本增值的机会
当然，购房也有投入的机会成本和房屋损毁或房价下跌的风险：
购房的缺点：
缺乏流动性：要换房或变现，若要顾忌流动性可能要被迫降价出售
维持成本高：投入装修虽然可以提升居住环境，也代表高维护费用
赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋损坏，房价下跌
不急，我们用工具来分析下。
1．年成本法
购房者的使用成本是首付款占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。那么可以考虑这些因素来计算成本：房租是否会每年调整；房价涨升潜力；利率的高低。我们可以通过计算购房和租房成本，来理性的选择直接购房还是租房，以免给自己造成太大的财务压力。
2．净现值法
净现值法是考虑一个固定额居住期间内，讲租房和购房的先救流量还原至现值（资金的事件价值运用），比较两者的现值，较低者对我们而言就是更经济实惠的。
利用两种方法分析实例
某君，身居深圳，看上个90平的住房，在景田附近，三房二厅，该住房可租可售。如果租房呢，房租是7000元，押三付一；如果购房，房屋总价是600万元（最近跌了呀），可以申请贷款420万，房贷利率4.9%，贷款期限是25年，假设等额本息还款方法还款。第一年的还贷利息为151032元。所以在深圳租房和购房的成本分析如下（假设押金和首付款机会成本为3%）：
（1）购房和租房年成本法比较：
先以一年为例计算：
租房年成本：7000元 * 12 + 7000元 * 3 * 3% = 90300元；
购房成本：180万元 * 3% + 151032元 = 205032元；
另外还需要考虑以下几个问题：
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。金额不定，越旧的房屋维护成本越高。维护成本每年5000元。
房屋价格变化：假设房价每年升值3%，即第一年升值18万；（这一项是最不确定的，也正是考虑买房的小伙伴最纠结的地方）
（2）购房和租房净现值（NPV）法比较：
如果要在此处住满5年，月租每年增加500元，以存款利率3%为折现率；在代扣利率4.9%下，25年房贷每年本利平均摊还额为281832元。5年后房贷余额为5636640元，假设第5年年底把房屋销售出来，获得金额为765万元。
月房租明年增加500元，第五年底将押金7000*3元收回。维护成本第一年5000元，以后每年提高5000元。NPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的房租押金利息并非实际现金流出，不用列入。在年成本法中房贷只计算利息，净现值法中房贷计算的是本息平均摊还额。
租房的NPV的计算：
根据每月租金总和，到期押金取回：
第一年：押金 + 第一年的租金 = -105000；
第二年：第二年租金 = -90000；
第三年：第三年租金 = -96000；
第四年：第四年租金 = -102000；
第五年：第五年租金 – 押金取回 = -87000
年利率3%，总净现值：-453510
购房的NPV计算：
首付款必须自第一年期初支付，若购房的房贷本利为每年还一次，必定在期末，假设维修成本也在期末支付。
第一年：首付 = -1800000
第二年：第一年房贷 + 第一年维修费 = -281832 – 5000 = -286382
第三年：第二年房贷 + 第二年维修费 = -281832 – 10000 = -291832
第四年：第三年房贷 + 第三维修费 = -281832 – 15000 = -296382
第五年：第四年房贷 + 第四年维修费 = -281832 – 20000 = -301832
第五年年末：第五年房贷 + 第五年维修费 + 第五年房屋出售 – 第五年底房贷余额 = -306382 + 7650000 – 5636640 = 1706978
年利率3%，总净现值：-1375897
-453510 > -1375897，租房的净现值比购房的净现值高，所以租房更划算。当然，这里的年利率和房屋升值空间有待现实检验，小伙伴们可以根据实际的来确定。
究竟是买房好，还是租房好。每个人的情况不一样，选择也不一样。只要是能让自己感到满意、感到幸福的选择，都是好的选择。每个年龄阶段的收入能力，和购买能力都是不一样的，中融投提醒大家，还是应该从自身的需求、经济承受能力以及在今后一段时间的发展需要来考虑。
