有的人因为上车早，享受到房价增长的红利，100万买的房子，10年后价值千万。
有的人因为听说现在的房价太高，是泡沫，迟早会破，有钱都不买房，宁愿租一辈子的房子。
还有的人，想买房买不起房，天天盼望着房价能跌一跌~
房价牵动着我们每个人~到底房子要不要买？怎么买？
今天，借着从北大徐远教授那里学来的买房攻略，献给大家！
一、你以为的泡沫，只是遮蔽了你的眼光
很早就开始有“专家”“媒体”大肆宣扬中国的房地产是泡沫，还举了日本的房地产泡沫为例。
我们就那日本的泡沫来对比分析，看看中国的房地产到底是不是泡沫。
1990年的东京，好一点的房子价格大概在8万美金一平，而当时纽约的房子大概不到1万美金一平，所以东京的房价是纽约的8倍；
现在北京的房子价格在1万美金左右，而纽约的房子2万美金左右，所以北京的房价是纽约的一半。
北京现在的房价等比例=当年纽约的1/16，所以北京的房价现在虽然高，但远没有到泡沫的程度。
所以，贵和泡沫，不是一个概念，贵不一定有泡沫。
对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题，北大徐远教授给出的结论有三点：
第一，中国中大城市房价的快速增上涨符合国际发展规律，不是特例。很多国家经济快速发展的过程当中，都经历过房价的快速发展，而且增长的速度不比我们慢，比如当年的韩国、马来西亚等。
第二，中国的房价还有上涨的潜力。中国现在的人均收入水平、城市化率仅仅相当于韩国上世纪80年代的水平，随着经济的继续增长，城镇化水平的进一步推进，房价还有很大的增长空间。
第三，中国调控的是房价上涨的速度，而不是调控房价。因为一下子涨太快会导致贫富悬殊，不利于社会的安定，所以国家只是不让房价增速过快，而不是不让房价上涨。
所以，不要因为一句泡沫，就让自己错失了当前很好的一种资产配置。
二、首次买房，刚需房关键是先上车
刚需买房遵守两大原则，一是“先上车”原则，不求一步到位；二是“稀缺”原则，优先购买市中心、学校和商圈周围的房子。
6年前，我们家刚好有了一笔资金，当时就遵循了这两个原则，看自己的预算能买到的最好地段在那，当时那套房子大概200万，现在价值大概500万。
关于稀缺原则，我还吃过亏，因为第一次买房的成功，后来遇到公司提供的福利房，毫不犹豫的入手了，结果因为地段差，几年房价都没涨过。
三、生活改善，改善房关键是用好贷款
“改善”房的改善，不仅仅是改善居住环境，还是改善财务状况。由于房价长期上涨是趋势，全球的资金都在寻找优质“稀缺”的资产，在我们国家，对比股票、债券和理财，购买改善房不仅能获得更好的投资收益，而且风险更低。
以05年到现在，房价上涨了大概10倍，假设按30%的首付来计算，30%的首付撬动了30倍房价的增长，比过去10几年的股票指数约5倍的增长，买房的收益，不加杠杆都比股票高5倍。
关于购买改善房，北大徐远教授给出的建议是：
第一，按最低首付比例付首付；
第二，不仅要贷款，而且能贷多就就贷多久；因为按照通胀，几十年后要还的100万，差不多现在的几十万。
第三，贷款的时候尽量使用公积金和公积金贷款，因为能省很多月供。
四、人到晚年，养老房关键选有升值潜力的城市
养老买房解决的不仅仅是住的问题，还要保障老年的经济资源。我们这代人大概率能活到100岁，我们的父母大概率能活到90岁，而我们60岁退休后有将近40年的退休生活，所以养老房更关键的是起到保值、增值的作用。
一所面朝大海，春暖花开的房子只适合短期度假，一所在优质地段的房子，才适合长期养老。不仅能升值，而且周边的医疗、生活配套资源丰富，能让你安度晚年。
关于购买养老房，北大徐远教授给出的考虑要素是：
第一，常见要素：城市规模、人口流入、人均收入、土地供应
第二，不常见的要素：儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比
五、买房比租房划算
最后，不得不提，很多人觉得，1套1000万的房子，首付300万，买不起，但租金才1万多，我每个月租房好了，既过上了富人的生活，又不用做房奴，惬意。
北大徐远教授提醒大家，买房比租房划算。
第一，大城市房租会快速上涨；
第二，买房比租房便宜；
第三，房产有抗通胀属性。
以一套月租金6000的房子为例，一年租金是7.2万，租售比60倍，房价相当于7.2万*60=432万。
假设年均6%的房租增速，这样累计30年，租金是569万。而且因为是租，以后租房还得掏钱。
假设是首付30%，用公积金贷款30年，首付和还款总额是，603万，比569万的租金只多了34万，但房子是自己的。而且这房子随着通胀，至少会涨到1000万。
这么一比较，孰优孰劣就很清楚了。
要么投资自己，要么投资房产。因为这两项投资，从长远看，都非常有价值。
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