一、城市更新项目意愿征集阶段
主要费用：台低费、配合费、前期项目的投资者咨询费、可研分析费、规划设计费等等。
来源：（一）集团拆借资金，集团公司作为项目公司资源和资金扶持单位，项目公司开发项目所涉的前期费用一般由集团提供资金拆借。
（二）项目公司引入资金实力强的股东主体
部分一线城市许多小地产商与村股份公司关系密切，提前锁定项目，却无启动资金。有大地产商进去后。双方可优势互补
（三）引入前期运作和投资公司
市场上一些专门从事城市更新项目前期运作的格式（行业所称操盘方）和前期投资公司（如SPV投资公司），运作公司和投资公司可以是不同主体，也可用不同体系的外部合作主体
操盘方主要解决前期历史遗留问题，争取非农指标落地，协调和处理村股份公司和其他权属人的关系和锁定项目的开发权益，将项目运作至列入更新计划或通过专规等相对“成熟”阶段，然后整体转让给开发商进行开发建设。
投资公司投入资金和监督操盘方的操作流程和资金使用收益来源主要是项目二次转让的收益，而对于项目转让后的收益操盘方和投资公司的收益分成方式主要有如下两种：
1、投资方收取固定收益，11-13之间
2、双方按照转让收益的比例获得分成
此阶段的融资方式有：集团拆借，股东借款、前期运作公司和投资公司的投入。
二、拆迁安置补偿协议谈判阶段
严格意义上来说，此阶段仍然为城市更新项目的前期阶段，因此上面所说的融资方式均适用于本阶段的融资需求。
（一）银行拆迁贷/更新贷/旧改贷
加入项目完成前期拆迁签约率100%，市场上部分金融机构也能介入（部分要求双90%，严，签约面积和签约户数均达到90%）。目前监管趋严，各机构在逐步收紧准入条件。
对融资机构而言，即使是一些主体单一的城市更新项目，在融资层面仍然存在很多实质问题无法解决，比如风控措施的设置，还款来源的保障，也有些银行重点看开发主体实力和项目公司是否有充足资金补交后续的地价款。
（2）代建方+信托机构
目前银行和信托机构投资地产项目基本要求符合“432”条件。
一方面是开发商融资需求更多是符合432之前的前期拿地，一方面如项目已经符合“432”条件，那金融机构的竞争会很大。
因此一些机构开始做一些创新。比如在放款准入条件和对应阶段，对于资质较弱的项目方（融资方）在完成拆迁签约率100%的情况下，如已引入强资质的代建方或接盘方，如绿城、阳光城、华润置地等开发商作为增信措施，则信托机构可以在这个阶段介入，放款条件是融资方跟代建方、接盘方已经签订合作协议。
从风险与收益对等的原则出发，这个阶段的融资成本相对较高，当然当主体满足432后，可以以低成本资金置换此阶段的资金。
投资端以真股形式进入、也可以是股+债的形式。
总结：此阶段的融资方式有：集团拆借、股东借款、前期运作公司和投资公司的投入，银行贷款、代建方+信托机构。
三、列入城市更新计划阶段
列入更新计划，就成功一半，可以寻找灵活的信托机构、基金公司以及城市更新基金等融资
四、专项规划/单元规划通过阶段
1、银行投行部的资金
把项目和其他进入机构一起设计整体融资方案，前期不满足银行放款条件的时候先由其他机构提供融资，满足条件后由银行投行部提供融资
2、城市更新基金
在项目较为优质的基础上，可引入私人金主或投资公司的资金，设立城市更新基金投入到项目公司
五、确认实施主体阶段
（一）地方性省担保公司
该类机构属于国企背景，但因不在国家金融监管的范围，因此做地产项目的前期融资仍较为灵活，另外因为是自有资金，且基于国企原因，因此对项目的准入要求也相对较高，其中省内项目对开发商资质要求较低，省外项目要求必须是百强或区域龙头企业，当然深圳作为一线城市，城市更新项目仍是他们的重点布局。合作只能是债权，股权会涉及到国资审批手续。
落实主体和抵押权人，资金成本在15%-24%
（二）大型资产管理公司和国企金控平台
基于地产市场的“火爆”，目前市场上很多实业类、科技类、互联网类等大型民企在一定财富积累后都会成立专门的资产管理公司或金控平台去投资地产项目，甚至成立地产开发公司，如苏X云商、海X金控等。
优势在于：此类机构刚进入地产市场，对项目的要求和准入相对会放松，因此对融资方而言也是一个较好的选择，当然民间资金的成本都不低，需要对项目做综合投资测算和成本预估。
六、缴纳土地款阶段
缴纳土地款时融资是目前政策环境下最为敏感，从合规的角度出发，较为常见的方式是：以短拆或过桥的方式借款，以“自有资金”的形式先行缴纳土地款，拿到土地证（一般是三个月）后马上用信托或银行的资金进行置换
目前短拆的资金成本为2.5-3%/月，且一般资金方要求已经获得银行或信托内部放款审批，因此在操作前，必须提前跟银行和信托机构沟通后续资金置换的融资合作。
七、获取土地证阶段
小部分信托机构在实际操作符合“432”条件的项目的开发贷时，也可以在这个阶段开始进入，一种是按“带放款条件”的批复处理，一种是在最终放款时要求提供“壳项目”或符合四证时再放款。
从目前市场上的操作来看，信托机构以符合“432”条件的壳项目来做放款包装，已逐步收缩操作，实际上也面临很多监管风险。
八、四证齐全阶段
1、银行开发贷
符合432，而且是银行白名单客户
2、信托开发贷
按432处理，资金一次性到位，用途没有银行严格
3、城市更新基金
根据上面分析，银行和信托开发贷都针对强主体开发商，那中小型开发商只能在基金层面获得资金支持，因此融资方应根据自身资质条件和项目本体情况匹配合适的资金方。
九、施工建设阶段
行业上而言，可分正向垫资和反向垫资，正向垫资指的是开发商不按照施工合同的时间节点支付工程款给总包方，且总包方代开发商垫付在施工过程中应支付给材料供应商、分包方、人工工资等所涉费用，后续开发商有资金时一并归还总包方并支付利息（如有）；
反向垫资指的是开发商与总包方协议约定，为确保总包方按协议约定履行合同项下的义务，由总包方提供一定金额的履约保证金给开发商，该笔保证金在项目竣工验收后无息退还总包方。
十、主体封顶或符合预售条件阶段
全国各地的预售条件有一些差别，在深圳，一般主体封底后可以办理预售证，此时从挖地基到主体封顶整个过程产生了大量的工程应收应付，且预售后也开始产生购房尾款等应收款。
▋所以这个阶段的融资方式有：
1、在建工程保理或应收账款ABS
2、购房尾款ABS
3、购房尾款收益权融资
4、包销融资
十一、开发商获得初始产权登记阶段
从理论上而言，开发商如果已经获得初始产权证，这个阶段如果实在需要融资，可以采取红本抵押的方式进行融资，但是实操中，这个阶段因处于预售阶段，房屋销售已经在房管局做了预售备案或完成网签，此时与银行的贷款无法完成抵押手续办理，因此并不存在实质的可行性，除非跟银行能做个案沟通。
十二、物业交付及管理阶段
物业费ABS
十三、物业自持运营阶段
1、银行经营性物业贷款
一般需要在运营较为成熟的阶段才能操作，贷款额度是该物业5-10年间的租金总额的七成左右，贷款期限一般是5-10年，成本较低，为基准利率上浮10-20%左右。整体而言，虽然成本较低，但融资金额也较少，而且期限长，也很难找后续的资金进行置换。
2、银行抵押贷款
一般按照抵押净值（即物业销售价值减去税费后的剩余价值）的一定成数来计算融资金额，如工业物业按照5成，商业6成，住宅7成等，虽然此方式能获得比经营性物业贷款更多的融资金额，但是物业被抵押后，也会为后期处置物业带来很多不便。
当然也有一个好处，就是贷款期限较短，期限满后，可以重新按照最新的评估价值不断放大并获得更多的融资金额。
3、租金类ABS/CMBS
上述三种融资方式，从获得的融资金额而言，资产证券化的方式最多，这也是目前大部分开发商会优选这类融资方式的原因之一。
十四、其他融资说明
（一）作为开发商的融资部门、财务部门或投资部门，在项目融资过程中，需多多关注资金成本、额度、准入条件、放款速度等关键要素，作为地产融资机构的专业团队，如何综合上述关键要求快速设计融资方案和实现放款，也是衡量这个机构和团队能力的最佳标准。
（二）如何在多个融资方案中分析和筛选最优的方案并实现落地和放款，也是融资团队的价值体现。
（三）一个项目从最开始就做整体的全过程融资设计和筹划非常关键，一方面确保不会出现任何资金断裂，一方面也在各个融资环节和不同融资方案中得到很好的协调和平衡。
（四）除上面融资方式外，如果项目存在银行贷款到期无法归还的情形，可考虑包装成不良资产处置或资产证券化产品进行处理。
