最近，我卖掉了一套位于某三四线城市的房子。
房子，中国家庭绕不开的话题，自从推出商品房制度以来，这二十年楼市的历程，简单说：就一个字“涨”。自2015年楼市一波疯狂上涨，逼迫出了最严格的调控措施。一二线城市基本已经限购、限售和限贷。
严控之下，一二线楼市眼下已陷入冰冻期，而自2017年以来，三四线城市的楼市开始火爆，涨幅惊人。限购之下，一些有闲钱的朋友，开始考虑投资小城市的房产。
三四线城市房产到底能不能买?
常常有朋友聊到这个话题。恰好，我这里有现成的例子，就以我这套房子的买卖和背后的决策过程，给大家提供一个三四线房产的真实样本。
购房过程
2013年，在A市工作的我考虑买一套房子。
由于我在几年之后会离开去其他城市，因此我的购房目的是：自住一段时间，离开时卖掉，获取增值收益。简单说就是自住+投资，需要上班方便，同时要具备升值潜力。
我的工作地点在郊区，周围居住的都是当地村民，半径5公里范围内没有楼盘。更远的楼盘，由于位置偏远，缺乏购房需求，未来难出手，不符合我的考量。
此外，当地公共交通较差，我给自己订下的硬标准是开车通勤时间半小时以内。当时考察区域主要为以下两个片区：
一、紧靠主城区的近郊区域中心
当时，这一区域经国务院批复“县改区”，因此，当地政府规划了一块“区中心”，建设了全新的区府建筑，并通过行政手段要求职能部门转移。在新的区府周边，规划的大量的住宅用地，新盘林立，建设如火如荼。看了5、6个楼盘，均价在4000+。
站在这里，看着新建的道路上，渣土车、水泥搅拌车不时经过，扬起的尘土缓缓飘散；周围是绿油油的农田，远处是一条国道，生活配套基本都要去到国道的另一边。
直觉告诉我，这块地方5年以内居住都不会方便，而这个片区真正成熟，可能需要8年以上的时间。
于是，我转向老县府周边。
这个片区居住氛围较好，生活便利。该区域仅有零星几个新盘，有价格4000多的尾盘，小区整体设计陈旧基本无绿化；有开价6000多的新盘，价格明显高于区域价值，小区仅一排板楼还临国道。还有建设的好似商品楼的“小产权”小区，价格3000多。区域的二手楼，基本楼龄8-10年，小区设计更加落后。
总之，在这个区域，我没有找到符合我需求的房子。
二、核心城区靠近工作地的板块
区域距离我工作地有25～30分钟车程，在我可接受范围内。这个版块是新城区，道路较宽，生活配套也较完善，属于高端住宅区。这一带的楼盘，新盘虽然不多，但二手楼龄都比较新，可选择范围还是蛮大的。看了不少楼盘，总结如下：
①临江楼盘，各方面都非常不错，户型较大，面积在190平～250平之间，均价8000。
②洋房+别墅的豪宅，全城最贵盘，洋房均价1.4W，面积200平以上（当年A市统计局均价约4000）。
③片区其他楼盘，各种位置都有，户型主要为3～4房单位，小区环境各方面也都差不多，价格都在6000+。
经过分析，我认为1.4W的豪宅盘明显价格过高，均价8000的临江楼盘也价格偏高，当时市区其他地段沿江楼盘在6000+。这样的价格升值潜力恐怕不大。其他的的楼盘产品、价格相差不大，而选择较多，一时间无从下手。
后来，我咨询了一个开房产中介店铺的朋友，经他推荐，我考察了另一个位于此片区的楼盘，据他说不少中介老板已买入该盘。楼盘情况如下：
楼盘开发商B为A市最大开发商，小区已封顶，预计1年内交楼，一手房已售罄，中介铺面有不少二手房源，大部分价格6000左右。
小区尚未出房产证，交易可采取开发商“内部更名”方式。小区户型好，大部分户型为南北向两梯两户。位置佳，紧挨着此前看过的两个价格高于区域价楼盘。位置如图：
参照前面的分析，我虽然不认可旁边楼盘的价格，但毕竟贵有贵的道理，处于这样一个位置，加目标楼盘本身品质并不差，我认为这里是一处“价格洼地”。
后来，经过一番淘房，在这个小区全款购入一套不错的房子三房，两梯两户，高层，南北通透，心里还是比较满意的。
在我买入后不久，省城一位官员因贪腐问题落马，开发商B老板由于巨额行贿，被羁押。由于小区只差部分绿化就完工，所以只是延迟一点时间交楼，没有像某些楼盘那样面临烂尾的风险。
我当时已请人做了装修设计，装修预算约20万，我估计房产证不能正常办理，怕不好出售再损失装修钱，决定不装修，没办交楼手续。
售房过程
2016年下半年，我离开了A市。
A市工作期间我一直租房居住，这套房子以毛坯状态空置。我离开之前也曾想过出售，在中介放盘半年多发现：这房子根本无人问津。
2017年，三四线城市楼市普遍进入狂热期，基本面并不好的A市，在这一年房产均价也上涨了约30%，而开发商B的老板，也走出了看守所，意图东山再起。
今年初，发觉各方面情况好转，我再次尝试出售此处房产。首先在网上了解楼盘均价，然后，我以一个略高于网上均价的价格，通过中介放盘。一个多月过去，只接到一通电话。
为了解市场，精准报价以便卖出，我专程回到A市，以购房者的名义跑了好几家中介。结果我吃惊的发现，实际上，这个楼盘并没有所谓的“市场价”。
挂在中介的房源，6000+、7000+、8000+的都有，价格跨度之大，超过了我的想象。特别令我震惊的是，居然还有一套“笋盘”放售价5900！刚开始我以为这一定是假房源，直到我通过几家中介确认这套房源确实存在。这差不多是5年前的价格了（房东很可能是2010年以3000多单价购买的楼花）。
不管怎么说，这对我的震撼很大。当时心想：“完了，我这房子可能卖不掉了。”
震惊过后，我开始思考造成这种现象的原因。
不同于新房市场中开发商的强势，在二手房市场中，每一套房源背后是一个个独立的房东，这些人的心态、认知各不相同，对同一个小区房价的看法千差万别，加上常会有一些人因为这样那样的原因急于出售，二手房的定价其实是房东的心态和认知的体现。二手房的成交价，是市场认可的体现。
回到这个楼盘，它的优点很明显：
位置好，区域是A市房价最高的区域，且新的城市地标正在一旁建设中，可以说是当地最具价值的地段；价格实惠，单价明显低于周边楼盘，甚至低于这座城市规划的“XX新城”的部分楼盘。
缺点也可谓是非常致命：
未出房产证，办证的可能性存在，但时间无法估计；银行无法办理按揭，必须一次性付全款才能交易。
这样的实际情况，必然导致巨大的认知、心态的差别，加上个别房东急于出售，二手房源价格跨度大、“笋盘”也因此出现。
接下来，谈谈市场。在一线城市买过二手房的朋友，可能都会发现，想淘笋盘非常困难，一般人很难遇到真正的笋盘。按理说认知、心态的差异一定是客观存在的，但体现到市场上，却只会因为装修、户型、楼层、朝向等等产生一定差别，如果上面这些条件相同，则没有太大价差。为什么会如此呢？
答案就是需求。
在一线城市，房子还是有相当大的需求存在。一旦某套房子明显低于区域均价一定程度，在很短的时间内，一定会有人买下成交。而我遭遇的情况，反推可知，需求明显是不足的，因为大幅降价也无法迅速卖出，市场逻辑部分失效，实际上流动性危机已经有所显现。
想通这些环节，我制定了一个出售策略。
★价格方面
放盘采取了一个有吸引力又相对合理的价格，死拼低价我是不会去做的，前面已经分析过，因为降价效果不明显。而且我心里也有一个收益底线，无法接受低于它甚至亏损，当然，这个底线只有我自己知道，不会透露给中介或者在与潜在的购房者谈判中暴露出来。
★行动方面
我广泛的在A市的各个中介放盘，这基本上是个体力活。之所以这样做是因为在前期的市场了解中，我发现各个中介手中的房源是有一定差别的，这和中介宣称的信息完全共享不同。其实也很容易理解，任何中介都会希望手握尽可能多的房源以增加在自己这里成交的机会，毕竟成交才能带来佣金收入。此外，几家大型连锁中介，我特意留下了钥匙方便带看。
★买卖谈判
尽可能放开，只要是在我能接受的基础上，价格，付款时间、方式，税费负担都可以谈。
最终我卖出了这套房子，还取得了一定收益。这套房子，对我来说，实际上变成了纯投资。让我们从投资的角度，来分析下得失。
这套房子我全款购入，未办理交房，物业水电均为0，因此我的持有成本为0。交易采用内转，税费很少。去掉之后，五年收益约50%，似乎看上去还不错。
可是，这里没考虑到机会成本。实际上，2013年买入，2018年卖出，在这个时间段里，许多地方的房产已翻番甚至更多。各位读者可以对比一下自己城市的房价变化得出结论。
空置几年期间，我一直租房居住，我实际上付出了租房的成本。
加上这两个因素之后，再看看我取得的收益，是否觉得这是一次成功的投资？
当然，投资的成功与否，要看你对投资收益的预期。只要达到预期，对你而言，这就是一次成功的投资。
总结
就我的经历而言，三四线城市的楼市，“坑”还是太多了。
据我所知，在三四线城市，楼花出售，五证一书不齐，长时间拿不到房产证这些情况，还是广泛存在的，虽然近几年在逐渐规范，但依然很常见。甚至因为各种原因，发生烂尾的情况，也时有发生。
然后，想要取得收益真是太难了。
地段选择非常重要，一定要市区最核心的地段。“新区”、“新城”常常沦为“鬼区”、“鬼城”。三四线城市的规划，大多难以实现。搞不好名义上价格涨了，实际无人接盘，沦为纸面富贵。此外，小城市的“新房癌”也变相降低了二手房需求。
同等情况下，你应该有更好的选择。
最后，如果是居住在三四线城市，房子该买还是得买。
毕竟国人嘛，房子总是要有的，租房一辈子很多人还是接受不了。用几年的时间来等待房价下跌，也十分不靠谱，毕竟像结婚，孩子入学，这些事情都等不起。
我的亲历有一定代表性，不过中国真的非常广大，三四线城市有两百多个，不同区域，不同城市之间差别也很大，也不能一概而论。买房子这件事，最好还是根据自身状况独立思考后决策。
以上，供大家参考。如想知道A市、开发商B具体所指，可以关注公众号，对话框发送“A市”或者“开发商B”，会自动回复告知。
