岳老师买房语录分享:未来深圳及一线城市房价一定会继续上涨,但越来越不好卖了,房价上涨与不容易变现并不矛盾,并且会长期同时存在;房价短期看金融,中期看土地,长期看人口,结局要看政策;一线城市买房,宁选鸡头不选凤尾。
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前段时间,中国金融学会理事会会长、中国人民银行原行长易纲在第六届外滩金融峰会上表示,关于通胀和通缩,中、美、欧处于不同的周期之中。中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上。
易纲表示广泛的价格衡量指标连续几季呈现负值,他指出中国经济仍在复苏但相对缓慢。这里提到“通缩”,在岳老师印象中是极为罕见的表述。
因为在大家从知道钱是什么东西的时候,我们就被灌输一个思想:钱,一定要跑赢通胀!但是当下的市场时机情况,通缩的表述或许更加准确,我们来看一下他提到的几个指标。
▲上海:外滩金融峰会▲
先来看GDP平减指数,GDP平减指数是一个反映通货膨胀率的指标,是没有剔除物价变动前的GDP(现价GDP)与剔除了物价变动后的GDP(即不变价GDP)之商。能够准确地反映一般物价水平走向。
公式为:GDP平减指数=(名义GDP/实际GDP)×100。从2023年2季度开始,GDP平减指数已经连续5个季度为负数。上一次出现GDP平减指数为负还是08年金融危机的时候,而且只有3个季度短暂为负,然后迅速回升。
▲GDP平减指数:连续5季度为负▲
再来看生产者物价指数,生产者物价指数(PPI)是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数,是制定经济政策和国民经济核算的重要依据。
与消费者物价指数(CPI)不同,PPI主要衡量企业购买的一篮子物品和劳务的总费用,反映了生产领域价格的变动情况。
我们现在中国生产者物价指数趋于零左右。PPI指数更呈现出周期特点,过去的几个周期低点分别是2009年,2015年,2020年,2023年,目前生产端整体是紧缩的。
▲PPI生产者物价指数:趋于零▲
我们通常知道恶性通胀不好,但是通缩也不好,甚至在一定程度上可以说,通缩的破坏力远大于通胀。通缩反映的是信心低迷,而通胀反映的则是乐观情绪。一旦跌入通缩,经济就会“螺旋性下跌”,美国和日本就是前车之鉴。
1929-1933年美国大萧条,是一个非常典型的通缩案例,大量失业、收入锐减、生活标准下降、住房危机、银行倒闭、引发经济和社会动荡等。
在此期间,美国5000多家银行倒闭,国民生产总值从1040亿美元下降至410亿美元。当时美国总人口大约有1.2亿,失业人口却达到了3400万!失业人口占总人口的28%,超过了总人口的1/4。
▲大萧条时期:失业率数据▲
日本也为我们提供了一个非常好的通缩的样本参考,也就是我们常说的日本“失去的三十年”。
九十年代开始经济衰退后,日本房价以每年10%的速度下跌,跌了15年;收入下降,资产缩水,有400多万中产因此变为低收入群体。自杀率几乎逐年攀升,每年有2-3万人自杀,在2003年达到峰值。
日本的经济通缩,房价、股市、失业、老龄化……他们曾经经历的一切,都和现在的我们高度相似。
▲日本:数据统计▲
我国历史上也发生过通缩,就是97年那场金融危机。政府开始严格控制银行贷款、大量效益低下或者亏损的国有企业,因为缺乏资金支持而被迫关停、国企改革、减员增效,国企下岗人员增加。
仅1998年第一季度末,全国国有企业下岗职工人数已经达到655.8万人。1998年至2000年,中国国有企业共发生下岗职工2137万人。范伟秦昊主演的《漫长的季节》故事背景就是发生在这个时间。
▲漫长的季节:下岗潮▲
有通缩就会有通缩,这是伴随经济发展过程中一定会遇到的一体两面。
通货紧缩的官方定义是与通货膨胀相反的一种经济现象,它指的是货币供应量少于流通领域对货币的实际需求量而引起的货币升值,从而导致商品和劳务的货币价格总水平持续下跌的现象。
具体表现为物价水平、货币供应量和经济增长率三者同时持续下降。房地产的加速探底,在投资端带塌了建筑业、黑色产业链上的诸多品种,土地转让金的收缩也让地方政府的基建投资几近躺平,更加剧了产能过剩。
在消费端带塌了汽车、家电、家具等耐用品及食品和餐饮等快消品和服务。也让金融业出现巨大的收缩,一方面无处放贷,严重的资产荒。
另一方面底层资产寄生在房产上的金融产品继续被清算,金融风险开始逐渐显性化,投资者风险偏好也随之收缩,股市反弹难以维系。
▲数据对比▲
大家可能普遍厌恶通胀,但是对通缩感受不深。讨厌通胀,是因为钱不值钱:通胀的时候,物价上涨,大家生活成本增加,所以通胀对人们的生活冲击是直观的。
讨厌通缩,是因为收入下降。通缩的时候,传导是隐蔽的,物价下跌的背后,企业收入下降,个人收入下降,消费下降,引起一系列问题。而这些情况,正在我们身上和身边发生。
▲中国实际利率▲
所以温和通胀去杠杆是最好的选择,比通缩去杠杆和恶性通胀去杠杆要好,这就是为什么美联储把货币政策目标定在物价2%,而不是0。
通胀只是暂时离开,终有一日会重新回来。就像救市政策一样,或许会迟到但从不会缺席。
熬过通缩以后,伴随的一定是大规模的恶性通胀,1倍通缩的病,必须要5倍的通胀的药才能缓回来。
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