嘉宾：广州蒋华
记录：深圳张爱萍
•拙勇堂钻石合伙人
•美团民宿华南区房东公会秘书长
•原某中医教育培训公司创始股东兼副总经理，现为全职民宿主
•长租公寓多套，每套溢价500元-1500元
•民宿运营多套(含托管代运营多套)，每套溢价800元-2000元
每月入住率保持80+%
•荣获美团民宿2023年度全国民宿精选榜最佳服务奖
•2024年受邀成为美团民宿房东公会华南区秘书长
•民宿升级轻资产运营从1.0升级到2.0，到3.0
0经验 0存款 也能实现没房也收租
2020年年原中医教育培训公司学员介绍接触平台(子安买房笔记)
2020年9月第1次上金融课，2021年2月升级合伙人
2022年10月佛山复训上长租公寓课，下定决心全心全意做包租
启动资金1万(信用卡)，2位朋友资助
2022年11月22日签下第1套房，快速签下多套
2023年开始民宿运营，9月荣获美团民宿2023年度全国民宿精选榜最佳服务奖
2023年6月尝试民宿代运营，玩转民宿轻资产运营多套
2024年美团民宿成立房东公会，受邀任职华南区房东公会秘书长
部分账号
一，好的选址=成功了70%
交通便利、房租便宜、集中化管理
销量高的三个关键
1，好位置：参考百度热力图、平台预定热门商圈地段、周边酒店民宿销量
2，好产品：销量高、好评多、性价比
3，好服务：学会把客人当朋友而不是上帝，做有温度的服务
二，淡季民宿该如何运营
民宿淡旺季区分：七节两月(元旦、春节、清明、五一、端午、中秋、国庆、78暑期两月)
1，多平台多渠道：4大民宿平台、3大酒店平台、社交平台(抖音、小红书、视频号)
2，AB店：作弊行为，申请独家，营业执照、法人、联系方式、照片均要有所区别
3，广告投放：例如美团民宿推广通
4，及时调价：每天多时段调价
5，朋友圈营销：晒限时优惠促销、客户评价、房源特色
（房客微信都加上）
6，转长租短租：中介、咸鱼、抖音、视频号、物业、周边商家、连住优惠
7，降本增效：智能插座、节电开关、通通锁、宝离PMS系统、WIFI放大器
8，优化房源：增加房源设施，设置多类房型提高溢价
9，提高营收：增加房费外收入
三，民宿活动报名该怎么参加(美团民宿举例)
1，天天特价：长期有效，流量相对较多
2，今夜特价：仅在当天生效，可选智能调价或阶梯调价
3，连住优惠：锁定长订单(2\3\5\7130设置不同折扣，可与客人沟通协商优惠少订通过直销方式拉低平台佣金(可附加水电超标使用标准)
4，新房特惠：帮助新手快速开单，建议增加刷单
5，早乌特惠：提前订，减少经营压力
6，首单特惠：针对平台新用户
7，学生折上折
8，房东代金券
9，不取消优惠
四，房间卖的好，信息优化少不了(美团民宿为例)
【房源管理】
1，标题和封面，客户对你的第一印象
2，满房率比客单价更重要
3，会看数据：有曝光没浏览代表封面标题不够吸引人。有浏览没咨询代表照片、价格、简介、评价需优化
4，美团民宿新手流量扶持：14天，OTA流量扶持30天
5，增加房源特色标签：房屋管理一房屋设施一9大其他设置尽量完善后去申请特色房源
【入住指引】
入住退房说明，押金收取说明
路线指引
入住方式、WIFi密码
入住贴士、退房贴士、玩乐攻略
五，站外引流标题参考
1，带有情绪化语言
玩转「城市」，远离喧事的度假天堂!
旅游攻略爆款标题逻辑
玩转「城市」，远离喧罩的度假天堂！上海出发2h，民宿体验感拉满!
2，价格战
青岛崂山!人均2001/情侣能住的200原酒店!北京民宿这么卷?人均几十就能住loft房!
5，活动营销杭州
西湖！199元太好住了
青岛崂山！七夕家庭房3大一小限时享购。天啊!!这个民宿520派对太让人心动了
大学生情侣520约会版！民宿盲盒99元超值
4、加修饰语
住在这里就像住在了罗马博物馆/住在这里就像住在了人间仙境/住在这里就像住在了家里
刷爆朋友圈的 xx 城市民宿！xx 民宿，已经卷到next level了
在王庆，山有气息。
来上海你竟然没吃过 xx
不敢相信，国内的这些景点绝了!
哦买噶！终于有人说清楚这个城市怎么玩了!
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5、对比民宿优势(价格、距离)
竟然有只离西湖200m的民宿，速定!
玩转7天!北京竟然也有人均200的情侣民宿！天啊！去四川人均只要780元就能搞定?
女生必看！长沙住宿红黑榜！
收藏了！7-8月杭州景点红黑榜。
六，民宿如何提高营收
1，房费
违约金（原来不退，后来导致没单。于是退一部分，就算我们只退一块钱对方都不能给我们差评。如果租客要求退押金，跟他说我们是管家，不是房东，我没有权限，按照平台规则来。那按照平台规则来要全退，住客不肯，那就给他退一小部分，他没法差评也没得怨言。）
2，钟点房费/延迟退房
3，共享成人用品售卖机
4，饮料零食
5，共享充电
合作
6，商拍收费
不收费就换好评
7，一次性用品(四件套...)
8，保洁费
9，给客人多开发票
如果你有公司，用公司开
别用美团开，会收六个点的费用
如果客人要求多开，多开部分多收10个点
七，如何调价
八，民宿经营避坑
（一）经营资质
1，资质(公司)
经营范围、自有民用住宅可改为经营性用房(规划局或房管局)
2，首选商住两用公寓(证件类：营业执照、经营许可证、卫生许可证、消防许可证、特种行业经营许可证、食品经营许可证......)
（二）房屋安全
1，张贴风险警示牌：卧室、卫生间、楼梯、大面积玻璃，加上房间物品损坏赔偿标准
如果房客在房间摔倒，这个提示警示牌，就可以保护你，甚至可以不用赔
2，购买保险：订单保险、房客保险、雇主责任险(房客过失财产损坏、房屋主体保障、房屋装修保障)，安装安全设施和张贴赔付标准
3，配备灭火器、防毒面具、安装烟雾感应器
（三）各类投诉举报
如何应付市场监督局、税务局、消防、街道办、物业、左右邻居
（四）侵权起诉
如何预防被团伙恶意举报索取赔偿
九，影视版权内容参考模板
本公寓民宿，仅提供投影仪/电视等设备的使用权，但本公寓民宿对一切影视作品均不享有著作权(包括但不限于放映权、信息网络传播权),请您谨慎观看，若您使用我们的放映设备观看相关影视作品，侵犯了第三方权利人的著作权，后果由您自行承担
可张贴在房间床头柜或投影仪上
也可以添加在入住登记小程序或平台入住须知里也可购买具备版权的投影仪(价格偏高)或与平台用闲置房费置换
十，入住须知参考模板
欢迎您来到羊城广州，入住XX民宿，祝您旅途愉快1
1，根据公安机关《旅业治安管理》规定，入住人需出示有效身份证件办理登记手续，未成年入住须要有随行监护人陪同或经确认后方可入住
2，统一退房时间为次日中午12:00前，离开时您只需要电话或微信跟管家告知即可，如您需要续住需12:00前与管家确认。延时退房将收取延迟费用(13:00前退房收取50元延时费,14:00前退房收取100元延时费]
3，入住需根据房型缴纳入住押金100元-200元，离店后查房房屋无设施损坏原路退还，押金将在退房当天18:00前退还
4，入住期间，请买善保管您的私人责重物品,如有遗失概不负责。入住后请反锁房间房门(公共门请勿关闭反锁）
5，请您爱护房间卫生，请勿随意移动家具摆设、如发现呕吐、油污、烟头烫坏，床单被套存在血清太脏不易清洗等现象，将扣除50-100元卫生处理费，物品损坏将照价赔偿，详情请阅读《物品损坏赔偿价目表》
6，如您在房间点外卖用餐，请您务必将餐余外卖垃圾打包随手放在门口楼道，保洁阿姨会定期巡接清理
7，为尊重您和他人的私人空间不受打扰，夜间12点后请勿在房间内大声喧哗并降低您的观影声音
8，房间床单被套均为一客一换，如您是连住多日，需要打扫房间卫生请与管家联系，保洁打扫时间为中午12:00~下午18:00
9，管家上门服务时间为早上800~晚上24:00前，非服务时间如有紧急特殊情况请与管家电话联系，管家手机(微信)……
10，本公寓公共区域监控已与派出所联网，人住人民产禁从事卖淫燥娼、精博、吸、販毒等违法犯制者，公安机关随时突击检查，如有发现，将立即报警举报，后果自负
11，本公寓所有房源均可短粗，可长租，具体请咨询管家
十一，宝寓系统
宝寓系统可直连多个同平台账号
所有路线指引、入住登记、收取押金、注意事项可以全部添加到宝寓里面
十二，民宿经营红线
拒单，商家自行取消订单
未下订单前留联系方式
房源描述货不对板(地址、图片、设施、提供的服务)
卫生问题
接待未成年
黄赌毒事件
接待外籍/新疆籍（抱歉，我们不具备接待新疆籍人员的资质。如果对方非要住的话，告诉他去公安局备案，他自己嫌麻烦就会取消了。）
未成年青少年入住登记承诺书
我(旅客姓名)……身份证号……于…… (入注日期)
在_(民宿、酒店名称)登记入住 并自觉签署此份承诸书。根据本次入住，我自愿遵守以下规定
1、我在民宿、酒店内保持安静 不干扰其他客人的休息
2、我不召集其他人进出客房尤旦是不能召集未成年人(非同性)人注，如来访客户也要通知前台，入住时按照实际入住人，房间不得超过规定人数2人
3、我尊重民宿、酒店和其他客人的财产和隐私。不得从事盗窃、破坏或者使犯他人权益等违法犯罪活动不得从事黄赌毒等违法犯罪活动
4、遵守民宿、酒店的所有规定和政策包括禁止吸烟、禁止养宠物、禁止在房间内使用品等违用品:
5、我在入住期间遵守所有卫生和安全规定并不会对民宿、酒店其他客人构成卫生或者安全威胁
6，我已经了解民宿酒店取消修改预订的政策并同意遵守这些政策。如有任何违反以上规定的行为，我同意取消酒店入住。
……
我已经完全阅读和理解上述规定，同意遵守所有规定，并对自己的行为负责
客人签名:
联系电话:
监护人父亲姓名
联系电话:
监护人母亲姓名
联系电话:
客人签名日期:
十三，如何预防和处理黄赌毒
涉黄人员特点:
1、不配合登记、不敢登记、或使用她人证件登记
2、房间有白带霓虹灯、湿纸巾、大量白带纸巾、避孕套、润滑剂
3、床单被套更换要求频繁或未正常使用
4、不愿意线上下单
5、三更半夜不同人进出频繁
建议使用宝寓登记入住，可人脸识别和收取押金安装监控或门铃监视(房间外)
购买执法记录仪，查房、聊天、通话都要保留证据房间。张贴黄赌毒警示拉黑账号、微信
尽量大事化小，小事化了
十四，退房技巧
办理入住时中写好具体退房时间，将提示前置化、视觉化连住多日或周末房间紧张要提前询问房客是否续住还是退房
退房当天提前1-2小时提前询问提示带好随身物品，退房需告知，并告知押金如何退回询问入住体验，索要好评
告知房客尽快收拾退房，告卸下个客人入住时间，延迟将加收房费
十五，如何获取好评
好评标准：三张图+15字左右
1、房费优惠、延迟退房、小礼品赠送、有温度的服务
2、刷单(新手/新上房源)
任何平台对房源信息和账号的评价分新鲜度都非常重视
十六，如何处理差评
•道歉、申诉、补偿
尽量大事化小、小事化了
学会保护自己，留下相关凭证(聊天记录、电话录音、视频)
差评也可以申诉删除或隐藏(例：携程差评可以覆盖，>=3分可被5分可覆盖，<3分无法覆盖，美团点评能修改或删除，途家需上传相关凭证)退款订单无法写差评
回复差评不要过分互怼，你的回复是给所有人看的
→学会自我调节，林子大了什么鸟都有
•处理突发情况与投诉举报
我也是遇到很多了各种…
切记：不要慌、不要慌、不要慌，只要没死人天就塌不下来
1，逐步完善规避各类风险
2，做好人情世故，不要临时佛脚
公安，周边邻居全部要打好关系
