“围魏救赵”：一盘很大的棋
昨日，一条“二三线城市楼市火爆，去库存效果十分显著”的新闻让人印象深刻。可就在不到半个月前，也就是3月底，上海、深圳、武汉、南京等城市在楼市爆火的情况下，紧急、连夜出台楼市限购政策，官方表示目的是要对个别城市房价疯狂上涨的情况进行调控以稳定房价。官方说法自然无可反驳，只是紧急限购的背后，恐怕更深层次的目的是要“围魏救赵”——把火热的资金从一线城市强行“赶到”二三线城市，以此带动二三线城市的楼市去库存，从而带动全国房价和经济的全面增长。
为什么不能长驱直入“救赵”，而一定要“围魏”呢？最直接的原因自然是“长驱直入”救不了赵国了。从去年底到今年初，以深圳、上海为代表的部分城市房价暴涨、楼市爆火，本来以为可以“先火带动后火，最后实现共同火”，没想到一线楼市的火爆不但没有带动其他各线楼市火起来，反而让巨量资金集中涌进部分一线楼市，进一步助推一线楼市暴涨的同时，也让其他各线楼市去库存遭遇“滑铁卢”，房产去化压力不减反增，和国家预期相去甚远。
政策制定者发现一线楼市的火爆竟然没有发挥示范引领作用，如果任由这种趋势发展下去，一线楼市的泡沫会越来越大，二三线楼市去库存的压力也会越来越大，这样下去对房地产和经济长远发展自然是没有好处的。于是，政策制定者果断切换“作战方案”，由“典型示范”转为“围魏救赵”，既然有那么多资金涌入一线楼市，那如果把这部分资金强行挡在一线楼市门外，强行把它们“赶到”二三线城市，那不就解决了二三线楼市的去库存问题了吗？这样便有了3月底几个城市的紧急限购政策，也就有最近“二三线楼市火爆”的喜人消息了。
“围魏救赵”对各方的影响
虽然每个城市限购政策具体内容不同，但大体上都是从社保缴费、首付等方面加强限制。以上海为例，新政主要涉及三个方面：
1.进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严肃查处违法违规行为；2.落实差别化的信贷政策，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；3.严格执行限购政策，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从满2年提高到连续满5年。
很明显可以看出，在楼市的供需关系中，限购政策主要针对的是需求方，手段都是提高购房门槛，试图通过需求的控制来影响楼市价格，姑且可以把它称作“需求侧调控”吧，但是政策制定者难道不知道当下最流行的一个词叫“供给侧改革”吗？二者是否冲突？
不管怎样，以“需求侧调控”为内容的“围魏救赵”还是一刀切地在部分城市展开了。限购政策一公布，本市户籍人员相对比较淡定，但是很多外省市户籍的年轻人相当激动甚至愤怒，他们第一时间在朋友圈、网络媒体上表达对新政的不解、质疑和抱怨。为什么政策制定者认为有利于稳定一线楼市房价的政策在很多人看来却“很搞笑”、“有毛病”、“脑子坏掉了”？一线楼市紧急限购的新政对涉及的各方究竟会产生什么影响，新政到底对谁最有利，这是本文想尝试分析和解答的问题。
楼市涉及多方主体，大致来说，“供给侧”主要有国家（政府）、开发商、中介商，“需求侧”即购房者，其中又可细分为刚需购房者、改善型购房者和炒房客（主要指被限购的外地户籍购房者）。楼市新政并非针对某一主体，而是会对所有主体产生不同的影响，以下将对各方受到的影响进行粗略分析。
1.对国家（政府）来说：楼市是整个国家经济和GDP的重要支撑。由于全国房地产库存巨大，特别是二三线城市房产去化压力日益增加，这时候通过“围魏救赵”，把一线楼市的热钱强行引流至二三线城市，短期来看可以极大地帮助减轻二三线楼市的去库存压力，在这个过程中，虽然一线楼市会受到一定的抑制，但一线楼市的泡沫也会得到一定的控制，整体来说对全国楼市有利无害。
2.对开发商和中介商来说：一线楼市从来都是供不应求的状态，而二三线楼市则供大于求。新政出台之前，二三线楼市的开发商和中介商由于不能很快将房产变现，资金链可能出现问题。新政出台之后，大量热钱涌入二三线楼市，开发商和中介商不仅资金问题得到解决，而且还能在房价快速上涨的同时，赚个盆满钵满。同时，可能会进一步助推二三线楼市扩大规模，楼市上扬。
3.对炒房客来说：无论在几线楼市，炒房客这个特殊的群体都会对楼市产生可怕的影响。一线楼市紧急限购之后，部分炒房客由于不满足条件或者炒房成本太高，必然会转战政策宽松的二三线楼市，他们给楼市带来的最直接后果就是房价的暴涨，继而带来生活成本的全面提高。对于炒房客来说，限购政策只是让他们转移阵地而已，而无论在哪个阵地，炒房客都是“渔翁得利”的一方。滑稽的是，政府对于炒房客的态度可以说是暧昧的，虽然明面上也会对炒房行为进行管制，但却没有实质性的手段和行动，主要还是因为炒房客的炒房行为客观上可以为国家经济和GDP做贡献吧！
4.对刚需和改善型购房者来说：楼市紧急限购无异于晴天霹雳，让人难以相信和接受！可以想象的一些影响有如下一些：
1）根据旧政策，很多人已经符合或者马上就符合购房条件了，但新政突然出台，很多人瞬间失去了买房资格，只能继续等待，而几年后的房价和楼市谁敢想象？况且，有些人买房可能和结婚、生子等有直接关系，新政直接打乱了很多人的工作、生活计划，让人愤怒！
2）不敢跳槽。以上海为例，新政要求社保缴纳连续满5年，补缴不算。要达到这个要求，真的太难太难，除非一个人一直在一个公司工作，否则一旦跳槽，社保很可能发生中断和补缴情况，根据新政，只能从头开始累积，这样的规定太难为人了！
3）紧急限购之后，一大批人将没有资格买房，如果要继续留在一线城市，只能选择租房，租房市场的火热必然导致租房成本不断提高，进而导致生活成本不断攀升，生活质量必然受到严重影响。同时，房产问题又牵涉到婚育等一系列问题，可以说给在一线城市的奋斗者又加上了一座大山。
4）逃离北上广。史上最严限购政策突然出台，让很多希望在一线城市奋斗并且立足的人措手不及，有的人可能选择继续留下来，等待政策放宽或者自身条件达到要求的那一天，但也有很多人可能带着对一线楼市新政的满腔怨愤和无奈而离开，跟曾经的梦想告别。
分析至此显然可以看出，“围魏救赵”的做法对国家（政府）、房产商、中介商和炒房客等来说有益无害，而对刚需族和确有需要的改善型购房者将产生极大的不利影响，可能涉及事业、生活、家庭、婚育等一连串问题，可谓牵一发而动全身。而对一线城市自身来说，限购意味着楼市降温，更意味着很多人才从此永远离开，人才需求可能进一步紧缺，长期来看也不利于一线城市自身的发展和进步。
一线楼市：“需求侧调控”非长久之计
显然，对于一线楼市来说，“限购”本质上属于“需求侧调控”措施，也就是对楼市中的买方进行管控，从而达到调控楼市的目的。然而，这样的“需求侧调控”是否真的有效果，还是要打个大大的问号。据可靠的数据显示，上海自上一轮限购政策实施以来，平均房价上涨了近40%。也就是说，一味地用行政手段从需求侧来进行楼市调控，不可能起到真正的调控作用，甚至可以说，行政干预越强，房价上涨可能越快。
要真正对一线楼市进行有效调控，可能需要从几个方面同时发力。首先就是用“供给侧调控”取代“需求侧调控”，增加土地供应，合理进行城市规划，当供不应求逐渐转变为供大于求的时候，楼市自然不会出现火热暴涨的现象；其次是在市场经济环境下，逐步减少政府对楼市的行政干预，把市场调节的功能还给市场，市场化的楼市才能更加符合客观规律，也有利于楼市的长期发展；最后可以从房产税方面加强对炒房客的管控，增加炒房客的投资成本，进而稳定楼市，让楼市健康发展。
总之，楼市紧急限购政策是国家为了化解二三线城市库存压力而采取的“围魏救赵”的策略，在这盘大棋中，国家、开发商、中介商以及炒房客等“供给侧”主体成了最后的赢家，而刚需族等“需求侧”主体的利益则受到了很大的影响。长远来看，再严的楼市限购政策也只是“节流”，而不能“开源”，只有逐渐发挥市场本身的调节作用，同时从“供给侧”进行调节，才能从根本上解决一线楼市的泡沫问题。
